Im zitierten Fall hatte der Vermieter versucht, auch die Kosten für den Anstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung als Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu überbürden. Derartige Arbeiten stellen jedoch keine Schönheitsreparaturen dar. Das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung ist nicht mehr auf eine Beseitigung von Gebrauchsspuren gerichtet, sondern ist dem Bereich der nicht vom Mieter durchzuführenden Instandhaltungsarbeiten zuzurechnen. Auch soweit nach dem Mietvertrag nicht ausreichend deutlich geregelt war, dass nur die Fensterinnenrahmen zu streichen waren, handelte es sich nicht mehr um die Beseitigung einer nur vom Mieter verursachten Abnutzung.

Damit sind jedoch nicht nur diese „Schönheitsreparaturen“ nicht wirksam vereinbart und also nicht durchzuführen, sondern sämtliche vertraglich vereinbarten Pflichten zu Schönheitsreparaturen entfallen. Der Vermieter kann also, soweit Schönheitsreparaturen teilweise zu Unrecht vereinbart wurden, auch nicht verlangen, dass die übrigen Arbeiten durchzuführen sind.

Ähnlich hatte der Bundesgerichtshof z.B. bereits entschieden, wenn im Mietvertrag geregelt war, dass der Mieter die Wohnräume nur weiß malen dürfe (23.09.2009 VIII ZR 344/08) oder für die Reparaturen ein starrer Fristenplan vorgesehen war (23.06.2004  VIII ZR 361/03).
Für den Mieter stellt sich daher beim Auszug die Frage, ob und inwieweit die im Mietvertrag vereinbarten Arbeiten wirksam vereinbart wurden. Das ist in jedem Einzelfall genau zu prüfen.

Aber selbst wenn der Mieter vor seinem Auszug bereits die unwirksam vereinbarten Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, ist er nach der Rechtsprechung des Bundesgerichthofes nicht rechtlos. Ein Mieter, der auf Grund einer unwirksamen Renovierungsklausel Schönheitsreparaturen ausgeführt hat, kann z.B. die Kosten für das notwendige Material oder etwaig an Handwerker gezahlte Vergütungen zurückverlangen (BGH, Urteil vom 27.05.2009 - VIII ZR 302/07). Auch insoweit lohnt es sich also für Mieter auch noch nach dem Auszug, die Mietverträge entsprechend zu kontrollieren zu lassen.

 

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Versicherungsrecht Prof. Dr. Jörg Schmidt, Schwerin